Leia reportagem do jornal O Globo com entrevista com Armando Miceli, sócio da Miceli Sociedade de Advogados (clique aqui para ler no original):
Aluguel de temporada para quartos requer algum investimento, como a compra de bons colchões e TV
Foi o que aconteceu com a funcionária pública Haydée Wyllie, de 60 anos, que, após a falecimento da mãe e da tia que moravam com ela, pôs uma suíte e um quarto de seu apartamento em Copacabana para jogo. A maioria dos seus visitantes são casais e ficam em torno de quatro dias. Alguns já voltaram mais de uma vez.— No início foi por necessidade, mas hoje alugar os quartos se tornou prazeroso. Embora os hóspedes fiquem pouco na casa, sempre há alguma interação. Começam a conversar no corredor, aí se sentam na sala, brincam com os gatos… e quando vemos já estamos batendo altos papos, numa sessão de terapia (risos). É muito gostosa esta troca — conta Haydée.
Investimento em estrutura
Hoje, a média da diária que Haydée cobra é de R$ 90 e a renda vinda dos aluguéis cobre 60% de suas despesas mensais. Mas não pense que alugar quartos, mesmo que por temporada, é simplesmente anunciar e abrir a porta. Tal tipo de hospedagem requer uma estrutura mínima, como um bom colchão, wi-fie, no caso do Rio, ar-condicionado. Haydée teve que fazer algumas adaptações para que seus quartos se destacassem no Airbnb, a plataforma de aluguel de temporada onde ela está inscrita:
— Botei cama box, mesa, televisão, frigobar e ar-condicionado em ambos os quartos e melhorei a internet. Fui melhorando conforme ia observando a necessidade deles.
Além disso, ela tem uma faxineira fiel que ajuda a manter tudo em ordem. De acordo com o Airbnb, nas avaliações dos viajantes, as amenidades mais valorizadas são, nesta ordem: internet; roupas de cama e banho e itens de higiene para o banho, como shampoo e condicionador.
Segundo Leo Tristão, diretor-geral do Airbnb no Brasil, ao anunciar o quarto, o ideal é que o dono da casa escreva um perfil com as características do espaço, regras gerais e rotina dos moradores.
— É importante redigir o anúncio e as comodidades oferecidas de forma detalhada e fidedigna para ajudar o hóspede a conhecer o local e evitar surpresas posteriores, como animais de estimação. Informe ainda quantas pessoas podem ficar hospedadas e se elas podem receber visitas, por exemplo.
Este último ponto é bem relevante no caso do aluguel de quartos. Diferentemente da locação do imóvel todo, raramente é permitido que o hóspede leve visitas. Haydée conta que ela e outros anfitriões que conhece já passaram por esta situação. Então, o melhor é deixar claro e orientar o porteiro a ficar de olho também.
Os donos que hospedam esses visitantes têm grupos onde trocam informações e se apoiam, por exemplo, para entregar chaves ou checar se está tudo bem durante a ausência do proprietário.
Muito importante também ao anunciar um quarto vazio é fazer boas fotos e pedir valores coerentes. Segundo a plataforma, a fotografia é o fator mais importante: 60% dos cliques nos anúncios começam nas fotos. Quanto ao preço cobrado, uma pesquisa nos concorrentes ajuda. A plataforma também ajuda a elaborar uma média, mas a palavra final é do dono da casa.
A arquiteta Cristina Bezamat não fez as adaptações da casa de Haydée, mas é como se elas tivessem batido um papo no divã da anfitriã de Copacabana. A profissional também sugere o frigobar, TV e peças fáceis de mover:
— Duas camas box de solteiro podem ser usadas separadas ou juntas. Com esta versatilidade, só varia o tamanho do lençol — sugere.
Outra sugestão de Cristina é deixar espaço no armário e investir numa boa iluminação. Isso significa tanto a opção de blackout para barrar a claridade quanto a de ter abajures, de preferência com braços móveis nas laterais da cama, para que não percam a função se a posição da cama for mudada
Alinhar com a portaria evita conflitos no prédio
Problema: o dono não repassa regras de convivência aos visitantes, nem os dados dos hóspedes a quem cuida da entrada do edifício.
Alinhe com o prédio
O aluguel de quartos e imóveis por temporada é uma prática comum em todo o mundo, mas sempre gera discussões por alguns pontos. Um problema bem comum diz respeito ao condomínio: são vizinhos que reclamam da falta de segurança (com tantos desconhecidos), dos gastos extras nas contas gerais (que o excesso de visitantes traz ao coletivo) e da bagunça.
Para o advogado especialista em direito imobiliário Armando Miceli, a solução é encontrar regras internas que facilitem a convivência entre todos.
— A lei não proíbe alugar o quarto ou casa, independente do período, mas há que se respeitar os vizinhos. É bom senso. As visitas e o morador responsável têm que seguir as regras do condomínio.
Segundo ele, alugar quartos gera menos conflitos do que imóveis inteiros.
— O aspecto de violação de segurança alegado quando se aluga um imóvel todo não se aplica quando se trata da locação de apenas um quarto, já que o morador está na casa. Isto minimiza riscos, pois o proprietário acaba sendo um fiscal dos visitantes — avalia Miceli.
No prédio da Haydée, em Copacabana, a solução para organizar os aluguéis de temporada (praticados por vários proprietários) foi fazer uma reunião e definir algumas regras específicas.
Eles acordaram que os anfitriões podem fazer uma contribuição espontânea, por causa do custo de energia e água, e que os nomes das visitas devem ser informadas ao porteiro. Haydée também compartilha as regras da casa e do condomínio com os visitantes, e orienta os moradores a fazerem o mesmo.
O advogado Luis Guilherme Russo, da Irigon, corrobora o controle da portaria. Segundo ele, o problema não é o alugar, mas é a falta de cuidado de alguns proprietários em repassar as regras para que os hóspedes não sejam um fardo par a os vizinhos:
—Todo mundo se empolga e, quando o hóspede chega no imóvel, leva um susto porque o proprietário não passou os regulamentos.
Sua sugestão é comunicar com antecedência à portaria e à administração, indicando nome, número de documento e período do aluguel, além de repassar as regras.