Para o advogado Armando Miceli, a saída é regulamentar a locação por temporada nos imóveis e na cidade, uma vez que a prática já faz parte da rotina dos moradores.
O Globo
24 Fev 2019
RAPHAELA RIBAS raphaela.ribas@infoglobo.com.br
O carnaval já é logo ali e, com turistas de várias partes do mundo querendo ver o samba no pé e sentir a energia nas ruas, é uma boa hora para pôr a casa para alugar e ganhar um dinheiro extra. Porém, pelo mesmo motivo, é uma das épocas em que os conflitos entre vizinhos se intensificam.
De um lado, o proprietário tem o direito, garantido pela Lei do Inquilinato, de alugar seu imóvel para curta temporada por até 90 dias. Do outro lado da parede, estão os vizinhos que, com o crescimento da modalidade, reclamam do aumento frequente do entra e sai no prédio e da conta de água — que sobe inclusive para quem não faturou.
A síndica Maria Elvira Pimentel passa por esta situação todos os anos, no réveillon e no carnaval, quando alguns moradores anunciam seus apartamentos. O problema, segunda ela, é que não há uma regularização clara para uma prática tão comum hoje. Fica tudo muito “solto”.
— Os inquilinos não respeitam a convenção e os proprietários administram à distância. Eles alugam unidades de dois e três quartos para mais de 10 pessoas. Isso aumenta consideravelmente o consumo de água para todos e o elevador não dá vazão, pois vive cheio.
De acordo com Sonia Chalfin, diretora da Precisão Administradora, que gere o prédio em questão, além do não cumprimento das regras (como jogar lixo no lugar errado e algazarra), outro fator que resulta em brigas recorrentes nos aluguéis por temporada é a segurança.
—Com o grande número de pessoas desconhecidas transitando internamente, o condomínio fica mais vulnerável a roubos, furtos e depredações das áreas comuns.
COMO RESOLVER?
Para que todos tenham os seus direitos respeitados, o de alugar e o de ter paz onde mora, a saída é reorganizar, dizem especialistas. Isso significa que, dentro do condomínio, as convenções sejam revistas e atualizadas para a realidade. Com regras mais claras, sem privar ninguém de seus direitos, os conflitos tendem a diminuir.
— Para evitar transtornos e aborrecimentos nos condomínios, é importante levar a discussão à assembleia e atualizar o regimento interno e as multas para descumprimento. Outra medida é ter um controle maior de acesso na portaria solicitando ao condômino que apresente a lista de ocupantes, além de obter ficha cadastral e criminal, dentre outras informações do inquilino — acrescenta Sonia.
O advogado Leandro Sender destaca que, se o visitante descumprir o regulamento interno, o dono do imóvel é o responsável por ele, e o condomínio poderá multá-lo.
— Existe ainda a possibilidade de o condomínio fazer constar em sua convenção uma cláusula vedando a locação de imóveis através de diárias, respaldado na supremacia do interesse da coletividade. Ou seja, o proprietário tem o total direito de alugar, emprestar e ceder, mas não pode causar perturbação aos demais moradores.
Para o advogado Armando Miceli, a saída é regulamentar a locação por temporada nos imóveis e na cidade, uma vez que a prática já faz parte da rotina dos moradores.
— Os prédios têm que se organizar e fazer novas convenções estabelecendo o que pode ou não diante da realidade que hoje se apresenta. O problema é que não é tão simples, porque precisa de quórum e há os interesses de cada um.
TRETA LÁ FORA TAMBÉM
Fora dos portões, o aluguel por temporada também é polêmico e há diversos setores, como o de hotéis, que pedem regulamentação para isonomia tributária e de fiscalização, alegando que a concorrência é desleal, já que eles têm custos e exigências diferenciadas.
Há algumas semanas, a prefeitura de Paris, por exemplo, disse que vai processar o site de aluguel por temporada Airbnb pela publicação de mais de mil anúncios ilegais (o que pode custar cerca de US$ 14 milhões). Nesta semana, em Nova York, o mesmo site foi intimado a fornecer dados de cerca de 20 mil registros para garantir que anfitriões não estejam infringindo as leis locais.
No Brasil, não há uma lei específica para esse formato de locação, mas tentativas. Os dois projetos que previam regulamentação, em Caldas Novas (GO) e Ubatuba (SP), não vingaram. No Rio, Miceli explica que tramita o projeto de Lei 1001/2018, que propõe a regulamentação da tributação para vagas de hospedagem por meio de plataformas digitais. A justificativa do projeto é “trazer justiça fiscal por meio do aperfeiçoamento da legislação tributária municipal, de modo a evitar assimetrias, que ofendam a isonomia”.
O Alugue Temporada e o Airbnb, que são as maiores plataformas de locação por temporada no Brasil, afirmam que estão sempre abertas para o diálogo, mas não acreditam que o projeto de lei terá continuidade.
“Este projeto de lei é inconstitucional, já que o aluguel por temporada é regido pela Lei do Inquilinato, de âmbito federal. Uma lei municipal não pode se sobrepor a uma lei federal”, disse o Alugue Temporada, em nota.
O Airbnb também acredita que a proposta não será levada adiante devido à ilegalidade das ações propostas. Além disso, lembra que o histórico de atividades similares de cerceamento da atividade em outras cidades não teve sucesso.
Para quem quiser pôr o imóvel par alocação neste Carnaval, seguem algumas orientações. Segundo o Alugue Temporada, uma das maiores plataformas de locação de imóveis por temporada, as principais dúvidas são sobre o anúncio e os valores — o que se cobra e quanto se ganha.
Sobre o quantos e pode ganhar por mês com acasa disponível, a empresa diz que a renda média dos proprietários é de R$ 20 mil por ano (considerando o aluguel do imóvel por 11 semanas).
A empresa lembra, ainda, que os donos dos imóveis têm direito a um seguro de responsabilidade civil, que garante proteção contra danos ao imóvel por terceiros. Por meio deste seguro, se um viajante danificar acidentalmente o imóvel de um vizinho, por exemplo, o proprietário poderá acionar este seguro.
QUANTO COBRAR
Outra dúvida recorrente é sobre quanto cobrar. Marcus Sampaio, proprietário de um apartamento em Salvador (BA), sugere pesquisar o entorno para saber qual a média cobrada. Além disso, o dono da casa deve considerar a época do ano e os custos que terá com despesas, como água e luz e faxina.
— Vale lembrar que este é um dinheiro extra para ajudar nas contas da casa. Claro que aspectos como a localização, as opções de lazer e de compras no bairro, e a facilidade de transporte têm de ser levados em conta. Há quem ainda opte por oferecer descontos, mas sempre digo que cada um deve analisar a procura e fazer ajustes de acordo com a realidade daquele momento —orienta Sampaio.
ANÚNCIOS CLAROS
Na divulgação, a dica é dar o maior detalhamento possível e esclarecer bem as regras da casa e do condomínio. Deixe claro, por exemplo, se pets e visitas são bem-vindos durante a estadia e quais as facilidades disponíveis, como internet e utensílios de cozinha.
Vale deixar também sugestões de bares e restaurantes no entorno do imóvel e dicas de onde fazer compras e ainda informações de passeios e sobre linhas de metrô e ônibus.
Um fator igualmente importante é responder rápido às dúvidas dos interessados, pois isso passa segurança para quem aluga.
Outro fator essencial são as fotos. Devem ser sempre reais e de boa qualidade. Segundo o Airbnb, 60% das exibições de anúncios começam com um hóspede clicando em uma foto. De acordo com o diretor-geral do Airbnb no Brasil, Leonardo Tristão, o que os hóspedes buscam varia muito, mas a limpeza e a fidelidade às fotos são fundamentais.
— Cada viajante valoriza um item diferente, mas itens de higiene para o banho ou mesmo uma lista de dicas de locais para comer e se divertir são um diferencial. Para as famílias, ter acesso aos itens de cozinha para preparar refeições no local. Um ambiente bem equipado valoriza o imóvel e aumenta a chance de atrair mais hóspedes.